АЛЕКСАНДР ОБУХОВ

юрист для экспертов

по недвижимости и агентств

Ко мне обратилась эксперт по недвижимости одного из элитных агентств. Мы были знакомы по прошлой работе на рынке недвижимости, и ранее я уже сопровождал ее собственную и ряд иных сделок. Поэтому у партнера было понимание моего подхода, высокого качества, умения общаться с состоятельными клиентами, стиля ведения сделок и уровня погружения.

Задача состояла в полном юридическом и организационном сопровождении сделки купли-продажи нежилого помещения в Москве. Партнер выполнила свою ключевую работу: был клиент, был объект, были найдены покупатели, стороны были готовы двигаться к сделке. Моя задача началась там, где договоренности нужно было воплотить в юридически надежную конструкцию и успешно организованную сделку.

Объектом было нежилое помещение, оборудованное под офис на цокольном этаже многоквартирного дома в районе метро Сокол. В помещении имелась неузаконенная антресоль, которую нужно было аккуратно учесть в договорной конструкции во избежание рисков клиента и дальнейших недоразумений между сторонами.

Было важным не сорвать сделку, обозначить в договоре "нюанс", но при этом не создать потенциальных рисков для продавца. Поэтому формулировки договора должны были быть достаточно точными, но без избыточного акцента на проблеме.

На стороне покупателя участвовали два физических лица — бизнес-партнера. Они независимо друг от друга постоянно перемещались между Москвой и Санкт-Петербургом, из-за чего сроки выхода сначала на задаток, а затем на основную сделку были нестабильными. Отсутствовала определенность, в каком составе покупатели будут выходить на задаток и на сделку, стандартные инструменты расчетов технически не подходили или не устраивали сторону покупателя.

Один из покупателей не смог лично присутствовать ни при подписании предварительного договора, ни при основной сделке. Поэтому сделку нужно было выстраивать с учетом нотариальной доверенности, распределения платежей между покупателями и надежного порядка подписания. Юрист покупателей имел свое собственное мнение относительно всех этапов подготовки к сделке и ее проведению, что требовало постоянных переговоров в защиту интересов моего клиента.

Я принял на себя создание стратегии сделки, переговоры с юристом покупателей, подготовил предварительный договор, согласовал его условия после многочисленных обсуждений и вывел стороны на задаток.

Затем подготовил основной договор купли-продажи, согласовал его с юристом покупателей, учел особенности объекта и помог выбрать рабочую расчетную конструкцию.

Поскольку второй покупатель не смог обеспечить присутствие сначала на задатке, а потом и на самой сделке - было важным обеспечить отсутствие юридических рисков, не допустить ее срыва и выбрать оптимальную схему расчетов, поскольку для каждого покупателя было важным внести свою часть стоимости отдельно и самостоятельно.

Изначально сделку планировали проводить через электронную регистрацию и сервис безопасных расчетов. Но на момент подготовки сделки, СБР имел ограничения в виде необходимости предварительной консолидации денег покупателей на едином счете для перечисления на номинальный счет сервиса расчетов. Поэтому, с учетом того, что оплату должны были вносить два покупателя, один из которых не смог присутствовать на сделке, а использование аккредитива покупатели посчитали трудозатратным и ненадежным, было принято решение провести сделку через нотариуса с использованием нотариального депозита.

Такой вариант позволил сразу проверить полномочия представителей, организовать расчеты, подписание, незамедлительное направление документов на регистрацию и перечисление денег продавцу в понятной и контролируемой последовательности.

Сделка была проведена в марте 2026 года через нотариуса. Один из покупателей действовал по нотариальной доверенности. Присутствующий покупатель перечислил свою часть денежных средств на депозит нотариуса непосредственно в день сделки. Второй покупатель перечислил свою часть из Санкт-Петербурга с небольшой паузой. После зачисления полной суммы нотариус незамедлительно направил документы в Росреестр для регистрации.

В течение двух дней переход права зарегистрирован, а деньги перечислены продавцу. Клиент был впечатлен скоростью и организованностью всех процессов.

Этот кейс показывает максимальный формат партнерства: эксперт по недвижимости формирует качественную основу для сделки, а юрист превращает ее в юридически надежный организованный результат.

Такой формат особенно эффективен, когда между партнером и юристом уже есть доверие. Оно может формироваться сразу или постепенно: через проверку объекта, подготовку договора, консультацию, дистанционное сопровождение или другую конкретную задачу.

Нет. Я не заменяю партнера и не перетягиваю клиента. Эксперт остается лидером сделки: клиент, объект, переговоры и продажа — его зона. Я подключаюсь как юридический бэк-офис: проверки, договоры, риски, расчеты, нотариус, регистрация и правовая конструкция и стратегия.

Да. Самый естественный формат для нового партнера — начать с проверки объекта/собственника, подготовки договора или консультации. Максимальный формат сотрудничества в виде полного юридического сопровождения сделки обычно возникает после того, как партнер уже увидел мой подход в работе.

Нужны готовые участники сделки, базово согласованные условия, понимание цены, сроков, способа расчетов, передачи объекта и минимально достаточный комплект документов.

Да. Дистанционное сопровождение — один из основных форматов: документы, созвоны, переговоры, проверка, правки договоров, консультации и сопровождение в день сделки. В практике встречались ситуации, когда клиенты находились в Сибири, США и Японии.

Да. В сложных сделках это часто необходимо. Я выстраиваю профессиональный, спокойный и продуктивный диалог с юристом второй стороны, добиваясь максимальной реализации интересов моего клиента.

Я работаю с жилой, нежилой и загородной недвижимостью. Это могут быть квартиры, комнаты, апартаменты, дома, земля, машиноместа, коммерческие объекты.

Да. Я разрабатываю договорные модели оказания услуг, которые не строятся как посредничество (агентирование, комиссия или поручение). Эксперты с разработанными мной формами договоров успешно работают на налоговом режиме НПД.

Да. Для агентств я разрабатываю комплекты договоров для работы с покупателями и продавцами, а также формы предварительных договоров, ДКП, соглашений, уведомлений о рисках, актов и сопутствующей документации. Также я создаю документы для внутренней регламентации работы агентства и его внешней защиты от рисков. Разрабатываемые мной формы учитывают особенности, специфику и модель работы обращающихся ко мне агентств недвижимости.

Нет. В недвижимости не существует абсолютной гарантии отсутствия рисков. Моя задача — выявить риски, объяснить последствия, предложить решения и выстроить юридическую конструкцию, которая максимально защищает интересы клиента в конкретной ситуации.