АЛЕКСАНДР ОБУХОВ
личный юрист по недвижимости в Москве

У обратившегося ко мне риэлтора уже был опыт сотрудничества со мной. Поэтому было понимание моего подхода, высокого качества работы, подхода к клиентам, стиля ведения сделок и уровня погружения.

Задача состояла в полном юридическом и организационном сопровождении сделки купли-продажи нежилого помещения в Москве. Риэлтор выполнила свою ключевую работу: был клиент, был объект, были найдены покупатели, стороны были готовы двигаться к сделке. Моя задача началась там, где договоренности нужно было воплотить в юридически надежную конструкцию и успешно организованную сделку.

Объектом было нежилое помещение, оборудованное под офис на цокольном этаже многоквартирного дома в районе метро Сокол. В помещении имелась неузаконенная антресоль (в виде дополнительного этажа), которую нужно было аккуратно учесть в договорной конструкции во избежание рисков клиента и дальнейших недоразумений между сторонами.

Было важным не сорвать сделку, обозначить в договоре "нюанс", но при этом не создать потенциальных рисков для продавца. Поэтому формулировки договора должны были быть достаточно точными, но без избыточного акцента на проблеме.

На стороне покупателя участвовали два физических лица — бизнес-партнера. Они независимо друг от друга постоянно перемещались между Москвой и Санкт-Петербургом, из-за чего сроки выхода сначала на задаток, а затем на основную сделку были нестабильными и могли срываться. Отсутствовала определенность, в каком составе покупатели будут выходить на задаток и на сделку, стандартные инструменты расчетов технически не подходили или не устраивали сторону покупателя.

Один из покупателей не смог лично присутствовать ни при подписании предварительного договора, ни при основной сделке. Поэтому сделку нужно было выстраивать с учетом нотариальной доверенности, распределения платежей между покупателями и надежного порядка подписания. Юрист покупателей имел свое собственное мнение относительно всех этапов подготовки к сделке и ее проведению, что требовало постоянных переговоров в защиту интересов моего клиента.

Я принял на себя создание стратегии сделки, переговоры с юристом покупателей, подготовил предварительный договор, согласовал его условия после многочисленных обсуждений и вывел стороны на задаток.

Затем подготовил основной договор купли-продажи, согласовал его с юристом покупателей, учел особенности объекта и помог выбрать рабочую расчетную конструкцию.

Поскольку второй покупатель не смог обеспечить присутствие сначала на задатке, а потом и на самой сделке - было важным обеспечить отсутствие юридических рисков, не допустить срыва сделки и выбрать оптимальную схему расчетов, поскольку для каждого покупателя было важным внести свою часть стоимости отдельно и самостоятельно.

Изначально сделку планировали проводить через электронную регистрацию и сервис безопасных расчетов. Но на момент подготовки сделки, СБР имел ограничения в виде необходимости предварительного объединения денег покупателей на едином счете для перечисления на номинальный счет сервиса расчетов. Поэтому, с учетом того, что оплату должны были вносить два покупателя, один из которых не смог присутствовать на сделке, а использование аккредитива покупатели посчитали трудозатратным и ненадежным, было принято решение провести сделку через нотариуса с использованием нотариального депозита.

Такой вариант позволил сразу проверить полномочия представителей по доверенности, организовать расчеты, подписание, незамедлительное направление документов на регистрацию и перечисление денег продавцу в понятной и контролируемой последовательности.

Присутствующий на сделке покупатель перечислил свою часть денежных средств на депозит нотариуса непосредственно в день сделки. Второй покупатель перечислил свою часть из Санкт-Петербурга с небольшой паузой. После зачисления полной суммы нотариус незамедлительно направил документы в Росреестр для регистрации.

В течение двух дней переход права зарегистрирован, а деньги перечислены продавцу. Клиент был впечатлен скоростью и организованностью всех процессов.

Этот пример хорошо показывает разницу между отдельной юридической услугой и полным юридическим сопровождением сделки.

Проблема подобных сделок редко заключается только в документах. На практике сложности возникают из-за особенностей объекта, нескольких участников, доверенностей, переговоров между сторонами, различных интересов участников сделки, прав третьих лиц на объект, обременений, выбора схемы расчетов и необходимости согласовать десятки взаимосвязанных решений без ошибок и конфликтов.

В данном случае задача не сводилась лишь к проверке объекта или подготовке договора. Необходимо было одновременно учитывать интересы продавца, позицию юриста покупателей, особенности расчетов, дистанционное участие одного из покупателей и риски, связанные с объектом недвижимости.

Полное юридическое сопровождение позволяет клиенту не заниматься организацией этих процессов самостоятельно и не искать решения по каждому вопросу отдельно. Все юридические, переговорные и организационные задачи находятся под контролем одного профессионального юриста, который отвечает за логику сделки и ее успешное завершение.

Именно поэтому в сложных сделках клиент получает не отдельную консультацию или пакет документов, а профессиональное управление всей юридической стороной сделки — от первых переговоров до получения денег продавцом и регистрации права собственности покупателя.